Les diagnostics immobiliers


Quels sont les diagnostics à réaliser lors d'une vente ?

Le dossier de diagnostic technique (DDT) doit obligatoirement être fourni par le vendeur dès la signature d'une promesse de vente. Le coût en est à la charge du vendeur.

Le DDT porte une évaluation sur les performances énergétiques, la détection de produits contenant de l'amiante, la détection de plomb, les installations électrique, les installations de gaz, les risques naturels et technologiques, la présence de termites. Pour un appartement en copropriété vous devez réaliser un métrage dit loi Carrez.

Les diagnostics à réaliser sont déterminés suivant le type de bien et l'année de construction. A la fin de cet article vous trouverez un tableau récapitulatif.

Le diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique doit être réalisé par un professionnel. Il donne une estimation de de la consommation d'énergie et des émissions de gaz à effet de serre sous deux formes, soit une quantité d’énergie sur la base des factures des années antérieures, soit une consommation d’énergie estimée par une utilisation standardisée de votre bien.

La consommation réelle peut donc être différente en fonction des conditions climatiques ou de la température demandée dans le logement (entre 5 et 10% de consommation supplémentaire pour une augmentation de un degré). Le DPE n’apporte qu’une valeur informative et permet une réflexion sur les travaux à envisager.

Depuis le 1er janvier 2011, une annonce immobilière doit indiquer la classe énergétique du DPE. Pour en faciliter la lecture, le DPE est souvent représenté sous forme de barregraphe, un pour la classe énergétique et un pour les émissions de gaz à effet de serre.

La validité du diagnostic de performance énergétique est de 10 ans.

Le diagnostic de détection de l'amiante

Le diagnostic amiante doit être réalisé par le propriétaire. Vous disposez d'un délai de trois ans après la date de signature de l’acte de vente pour réaliser les travaux de mise aux normes. Le cout sera à la charge du vendeur ou de l’acquéreur suivant le choix fait entre les deux parties au moment de la vente.

Pour un appartement, seul la partie privative est à la charge du propriétaire. Le diagnostic doit être effectué sur l’ensemble des parties privatives concernées (appartement, cave, garage, parking…). Concernant les parties communes, contactez votre syndic de copropriété pour obtenir ce document.

Pour une maison individuelle le diagnostic amiante est à la charge du propriétaire et concerne la totalité du bien.

Dans le cas d'absence d'amiante, la validité du diagnostic est illimitée

Le diagnostic de détection du plomb

Le diagnostic plomb doit être réalisé par le propriétaire. En cas de présence de plomb à une concentration supérieure au seuil règlementaire, le propriétaire doit faire réaliser des travaux pour supprimer le risque d’exposition.

Pour un appartement, seul la partie privative est à la charge du propriétaire. Le diagnostic doit être effectué sur l’ensemble des parties privatives concernées (appartement, cave, garage, parking…). Concernant les parties communes, contactez votre syndic de copropriété pour obtenir ce document.

Pour une maison individuelle le diagnostic amiante est à la charge du propriétaire et concerne la totalité du bien.

Dans le cas d'absence de plomb, la validité du diagnostic est illimitée.

Le diagnostic de l'installation électrique

Le diagnostic électricité doit être réalisé par le propriétaire dès lors que votre installation électrique date ou n’a pas été remis aux normes depuis plus de 15 ans.

Pas d'obligation pour le vendeur à effectuer des travaux de mise aux normes sauf si un risque est constaté. Egalement le raccordement au réseau, lors de la souscription du contrat par l’acheteur, ne pourra être effectué qu’après vérification de la conformité de l’installation électrique.

La validité du diagnostic électricité est de trois ans.

Le diagnostic de l'installation gaz

Le diagnostic gaz doit être réalisé par le propriétaire dès lors que votre installation date de plus de 15 ans.

Les éventuelles anomalies doivent être détectées et classées selon leur dangerosité. Pas d'obligation pour le vendeur à effectuer des travaux, sauf cas important ou l'alimentation peut être coupée.

La validité du diagnostic est de trois ans.

Le diagnostic des risques naturels et technologiques

Le diagnostic ERNMT doit être réalisé par le propriétaire.

Le diagnostic ERNMT (Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques), informe sur l'environnement et la situation du bien immobilier au regard des risques naturels, miniers et technologiques en listant les risques majeurs.

Vous pouvez soit, effectuer le diagnostic vous-même, vous devez remplir un formulaire disponible dans votre mairie ou votre préfecture. Demandez de l'aide au personnel de la mairie afin de remplir correctement le formulaire et récupérer la liste des pièces à fournir.

Soit passer par votre diagnostiqueur. Vous bénéficiez ainsi de son assurance, au cas où le formulaire comporte une erreur.

La validité du diagnostic est de six mois.

Le diagnostic termites

Le diagnostic termites doit être réalisé par le propriétaire en fonction de la localisation géographique du bien immobilier. La liste des localisations concernées est définie par arrêté préfectoral. Voir la carte des départements concernés

La validité du diagnostic est de six mois.

Pour en savoir plus sur les termites

Le diagnostic loi Carrez

Le métrage doit être réalisé par le propriétaire pour un bien en copropriété, incluant une maison individuelle bâtie sur un terrain en lotissement. La loi Carrez n'inclue pas les caves, garages, parking...

Vous n'avez pas l’obligation de passer par un professionnel. Vous pouvez effectuer vous-même les mesures de votre bien, sans oublier qu’une erreur de métrage de plus de 5 % peut remettre en cause la vente de votre bien. L’acquéreur peut faire annuler la vente dans un délai d'un mois après la signature.

La validité du métrage loi Carrez est illimité, sauf si vous réaliser des transformations qui modifient la surface.

Tableau des diagnostics à réaliser suivant le bien et l'année de construction ?

Appartement DPE Carrez Amiante Plomb Elec Gaz ERNT Termite*
Avant 01/1949
De 1949 à 1997
Après 07/1997
Maison DPE Carrez Amiante Plomb Elec Gaz ERNT Termite*
Avant 01/1949
De 1949 à 1997
Après 07/1997

* Voir la carte des départements concernés